이문아이파크자이 모델하우스 임장기(ft. 다음주 서울청약, 대단지)

이문아이파크 자이 위치

출처 : 카카오맵

이문아이파크자이는 동대문구 이문동에 위치하고 있습니다.

출처 : 카카오맵

 

1호선 외대앞역과는 바로 붙어있고,

신이문역에서는 4번출구에서 도보 2분이라고 나옵니다.

(그런데 저는 출구를 잘못나와 모델하우스까지 가는데에 7분정도 소요된것 같아요)

출처 : 카카오맵

 

주변 신축 단지로

• 휘경자이디센시아(1800세대)
• 래미안라그란데(3000세대)

가 있습니다.

• 이문4구역도 개발한다고 하는데 언제될지는 미지수인 것 같습니다.

        (현재 사업시행인가 단계)

 

https://cleanup.seoul.go.kr/cafe/mainIndx.do?cafeUrl=a263n2N3

정비사업 정보몽땅

 

주요 업무지구와의 거리

3대 업무지구와의 거리 40분~1시간으로 상당히 멉니다.

 

• 광화문역 약 40분

• 강남역 약 50분

• 여의도역 약 1시간

 

초등학교

 

출처: 호갱노노

출처: 호갱노노

 

• 초품아 X
• 이문초/ 청량초로 나눠서 배정받을 듯
• 이문초 도보 6분, 청량초 도보 12분
  • 가까운 이문초로 가더라도 길을 여러번 건너야됨
• 재개발 예정인 4단지 내 초등학교 부지 있다고 하나 언제개발될지 미지수

        → 초등학교 자녀 있으면 여기 안살듯 합니다.

 

신이문역 주변 분위기

 

 

 

 

.

• 신이문역 분위기는 매우매우 노후화되어있습니다.
• 새아파트 입주하더라도 이곳은 그대로일 예정이라 이 부분은 - 입니다.

외대앞역 분위기

 

반면 외대앞역은 좀더 정리된 느낌입니다.

 

 

• 외대앞역과 이문아이파크 자이는 정말 가깝습니다.

        → 역에서 나오고 나서 5분도 안되서 아파트 공사현장이 나옵니다.

             (역세권 인정)

 

모델하우스 분위기

 

저는 토요일 4시쯤 방문했는데요(모델하우스는 5시 마감)

4시까지도 줄이 사진과 같이 정말 길었습니다.

상담을 받으려면 번호표를 뽑았어야 했는데,

300번대 후반의 번호표를 뽑은걸로보아

이날 방문객이 3~400명 정도 된 듯 합니다.

 

<모델하우스 관람평>

• 59타입(24평)은 발코니 확장안하면 정말 작아보인다.

 

→ 모델하우스는 확장형이었는데 발코니 라인 표시해놓은것 보니

     비확장시 침실1은 침대도 겨우 들어갈 공간인것 같았어요.

 

• 84B타입(확장형)

• 84B 타입은 알파룸이 거실~안방 사이에 있어서

       드레스룸으로도 사용가능할 것 같았습니다.

 

<주 수요층>

• 이날 구경오신 분들 구성은 아래와 같았습니다.
  • 신혼부부
  • 미취학 자녀 있으신 분들
  • 연세 좀 있으신 분들

 

청약일정, 홈페이지, 분양가

• 청약일정

• 홈페이지

https://www.i-park.com/imun/index

 

• 분양가

https://hogangnono.com/apt/ekr26/0/3

출처: 호갱노노

• 59A기준 9.4억원

     cf. 휘경자이디센시아 8.8억원

          래미안라그란데 8.8억원

           → 두 단지보다 5천만원 더 비쌉니다.

 

<래미안 라그란데 분양가>

출처: 호갱노노

<휘경SK뷰 실거래가>

출처: 호갱노노

• 인근 5년차 휘경SK뷰(900세대, 2019.6월 입주) 실거래가 최근 8.8억원
• 이전 거래들 보면 8.3~9억원으로 포진되어 있습니다.

 

결론

• 장점
  • 청약자격 제한사항이 거의 없음
    • 1주택 가능
  • 입주 `25.11월로 분양권 전매 가능
    • 당첨자 발표 `23.11월 +1년 인 `24.11월부터 분양권 거래 가능
    • 분양권 전매가능일~입주일 까지 1년여의 시간 有
  • 역세권, 신규대단지 브랜드아파트
    • BUT 1호선 바로앞은 지상철이라 소음예상(안내방송이 너무 잘들림)
  • 인근 신축 대단지 多
    • 휘경자이디센시아, 래미안라그란데, 이문아이파크자이 합 9천세대 정도

• 단점
  • 초품아X
  • 주요업무지구와 거리 40분~1시간
    • 특히 강남역과 거리가 1시간
  • 비쌈(올해 분양 인근 두 단지 대비 최소 +5천만원)

                → 향후 업사이드를 기대하고 청약해야됨

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결국

분양권 전매 가능일인 `24.11월 이후의 주택시장 분위기가

현재 주택시장 분위기 보다 좋다는 전제가 깔려야

이 청약을 하는게 의미가 있을 것 같습니다.

 

물론

서울 신규 아파트 물량이

25년 넘어가면 거의 없어지지만..

주택 시장 사이클 등 생각해보고 결정해야될 것 같습니다.

 

저는 모든 자산은 사이클이 있고

특히 부동산은 사이클이 긴 만큼

유의해서 투자해야된다고 생각하는데

(21년도 최고점에서 모두 집사라고 할때 영끌안한이유)

 

한국 부동산 시장은 상승사이클을 탄지 7년이 넘었고(`14~`21)

그 후 조정시간, 폭이 너무 짧았으며(7년 상승 vs. 조정 약 1년, 폭 30%정도)

연준이 금리를 언제 내려줄지 모르고,

현재기준으로 생각해봤을땐

연준이 아무 위기 없는데 금리 내려줄 확률 < 위기한번 터져야 내려줄 확률

이라는 생각이 들고,

위기 한번 터진다면 모든 자산시장이 또 한번 안좋을 것이라 생각하므로..

사이클상 애매하다는 생각이듭니다.

(빚 파티의 결과를 누군가 책임져야 하는데 아직 희생된 파트가 아무것도 없음)

 

하지만

제 생각은 언제나 틀릴수가 있으니!

저도 결과를 트래킹하면서 제 논리를 수정/보완해 갈 예정입니다 :)