PF 리스크의 실체는 무엇일까#2(ft. PF 대출 구조(한국종특), PF 대출 현황)

 

오늘은 한국 PF 대출 특징과(종특,,), 현재 상황을

정리해보려고 합니다.

 

1. 한국 PF 특징
2. 한국 PF 자금조달구조
3. 현재 PF 대출상황

 

한국 PF 특징 : 극단적 레버리지

 

우선 PF 리스크가 무엇인지 알기 위해,

한국 PF 대출 구조를 잘 볼 필요가 있습니다.

 

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• 가장 중요한 것 : 극단적 레버리지

→ 자기자본이 2~5%만 있어도 PF 사업 가능

 

• 단계식 자금조달 구조 :

① 브릿지론 : 공사 전, 고금리, (보통)제2금융권에서 조달

② 본 PF 대출 : 공사단계, 중금리, (보통)제1금융권에서 조달

→ 본 PF 대출로 ① 브릿지론 상환(브릿지론이 금리 더 비싸니까), 초기 공사비 충당

→ 요즘 문제되는게 본 PF 를 못받아서 문제됨(은행이 본 PF 대출 안해줌)

③ 분양 대금 : 수분양자(청약당첨자) 가 내는 돈

→ 분양 대금 으로 ② 본 PF 대출 상환, 공사비 충당

 

☞ 이 구조의 리스크 : ①→ ②→ ③ 이 순조롭게 안되면 자금압박

• 순조롭게 안되는 예시 :

①→ ② : 은행의 본 PF 대출 거절(사유 : 주택경기 꺾여 수익성 안나오거나 당국의 규제 등)

②→ ③ : 미분양(사유: 주택경기 꺾임)

 

☞결국 청약이 잘되서 분양대금이 잘 들어와야 PF 사업이 마무리됨

 

• PF 사업시 원가 구성요소중 가장 큰 비중이 토지가격 이라고 함

→ 땅을 싸게 사야 사업성 확보 가능

→ 땅 비싸게 사서 망한케이스 : 청담 프리마호텔 사업부지

https://blog.naver.com/known12d/223242991083

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Cf. 미국 PF

• 자기자본 20% 정도 (레버리지 비율 낮음)
• 브릿지론 대신 펀드로 자금 조달 (LP=쩐주 를 모아서 "투자"로 자금조달 하는거라 이자를 안냄)
• 이자를 안내니까 주택경기 따라서 사업 속도 조절 가능

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한국 PF 자금조달 구조

 

 

• 2009년 이후만 보면 됨
• 구조설명:①시행사 = 껍데기 ②건설사(시공사) = 공사, 보증 ③금융권 = 대출, 보증

① 시행사 = 개발사업의 주체, 자금조달~용지매입~인허가 등 사업총괄(근데 공사는 안함. 그래서 껍데기라고 표현),

     자기자본 2~5%만 갖고 있음

② 건설사(시공사) = 공사 하는 주체. 시행사가 신용 없으니까 시행사가 돈빌릴때 보증 서줌.

③ 금융권 = PF 대출 해주거나, 유동화증권 발행

→ 유동화증권발행시 시행사 신용없으니까 금융사가 보증해주거나 건설사가 보증해줌

→ ABCP(단기채)로 발행하는 경우 많음. 따라서 단기금융시장과 연계됨

    (레고랜드 사태, 미국채 급등 등 채권시장 경색될때 자금조달 잘 안됨)

 

☞ 특히, 증권사는 채무보증 활용해서 유동화증권 발행하는게 규제비율 충족에 유리

(규제비율 산출식 상 각종 방식 중에 이렇게 하는게 가장 덜 위험하게 잡힘,

따라서 이렇게 많이 함 )

 

현재 PF 대출 상황

 

 

출처: 금융위원회

 

• `23.6월말 기준 PF 대출 잔액 133.1조원
• 증권사 연체율 17.28% 로 가장 높음

→ 여기엔 사실상 EOD 인 사업장들이 미포함됨(연체이자 물고 EOD 만 안내는 중)

→ PF보증이 빠진 금액

• 정부는 PF 사업정상화를 추진중

→ BUT 적용가능 사업장이 전체의 5%

• `11년 저축은행 사태와 비교시
  • 미분양 : `11년이 현재 대비 2~3배 많음
  • PF 잔액 : `11년이 현재 대비 1/2도 안되었음

 

http://weekly.chosun.com/news/articleView.html?idxno=29320

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결론적으로,

현재 취합된 정보를 기준으로 하면

건설, 제2금융권 외 다른 섹터로 번져나갈 위험은 아직까지는 없어보입니다.

(유관 파생상품 등이 없어서)

 

다만,

PF 부실 → 건설사 부실화(자금압박) → 자금회수를 위해 새아파트 할인분양

→ 구축아파트 안팔림

이 일어날 수도 있다는 의견이 있습니다.

(2011년에 이랬다고 하네요)

 

현재 서울 청약단지가

애매한 입지도

고분양가로 나오고 있는 상황에서,

이걸 해야할지 말아야 할지 고민이 많았는데요

(부동산 유료강의에서는 거시경제 or 자산 사이클 언급은 없어서 더 고민이었습니다)

 

같은 입지인데 연초 분양단지보다 1.5~2억원이나 더 비싸게 나온 곳을 보면서..

내년까지 기다려봐도 되겠다는 생각을 합니다.

OR 더 좋은 다른 부동산 상품을 매입하던지요,,,!

 

몇가지 더 알아볼 점들이 있지만

이번 포스팅은 여기서 마무리하겠습니다.