앞으로 여러 포스팅(몇개가 될지 모르겠지만) 통해서
PF 리스크 실체를 좀 알아보려고 합니다.
이걸 스스로 정리해봐야,
향후 부동산 투자 타이밍을 결정할 수 있을 것 같아요.
(현재는 중론입니다.)
1. 현상
- 연초부터 언론에서 PF 대출을 열심히 걱정해주고 있어서, 모두 다 가격에 반영되었다고 생각했습니다
- (모두가 다 아는 리스크는 리스크가 아니라고 생각..)
2. 과거(금융위기)
그러다가 문득,
금융위기때 분위기를 알아봐야겠다고 생각했습니다.
* 저녁먹으면서 빅쇼트를 다시봤습니다 ㅎㅎ
알고 싶었던 점은
- 아예 리스크를 모르다가 금융위기가 터진건지
- 리스크 알긴 했는데 과소평가했다가 금융위기 터진건지
둘 중에 무엇이었는지 입니다.
<2008 금융위기 정리 기사>
https://www.infostockdaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=190679
- 정리하면
→ 2006년 부터 위험신호 존재(서브프라임 모기지 비율 8% → 20% 상승)
→ 2007년 부터 금리 상승, 인플레 때문에 금리 못내림, 저신용자 파산, 파생상품 망함
→ 2007년 모기지업체 파산시작(이땐 안 유명한 업체들)
→ 2008년 국책 모기지업체 파산, IB 파산
- 위험신호 나온 2006년 부터 약 2년에 걸쳐 위기가 진행되었었네요.
→ 리스크 알긴 했는데 과소평가했다로 보는게 맞는 것 같습니다.
→ `23년 PF 리스크에서 "위험신호, 금리상승, 인플레 때문에 금리 못내림" 여기까진 동일합니다.
→ 다만 "레버리지를 이용한 파생상품" 은 아직까지 거의 없는걸로 파악했는데, 미처 파악되지 않은(or 숨겨진) 레버리지가 있을지 좀 더 알아봐야겠습니다.
→ 혹은 줄도산을 촉발할 연쇄고리 같은게 있을지 알아볼 예정입니다.
참고로, 2008년 금융위기때 레버리지를 얼마나 끌어다 썼는지에 대해서
투자 대가의 책을 빌려 잠깐 언급하겠습니다.
<데이비드 드레먼의 역발상 투자 - 데이비드 드레먼>
저자는 레버리지, 유동성 부족이 버블 붕괴의 주요인이었다고 설명합니다.
2002년 이후 투자은행, 헤지펀드의 레버리지가 35대 1에서 40대 1로 상승했고,
가장 공격적인 일부 은행의 레버리지 비율은 30%까지 급등했다.
표 5-1은 투자자가 자본금의 30배에 달하는 금액을 차입한다고 가정했는데,
주택담보대출 증권의 가격이 3.3%만 떨어져도 투자자는 원금을 전부 날리게 된다.
채권가격이 5% 하락하면 원금을 전부 날리는 것은 물론이고,
원금의 50%만큼 추가 손실을 입는다.
주택가격은 2009년 4월 바닥을 찍으면서 33% 하락했지만,
주택담보대출 증권은 낙폭이 훨씬 더 컸다.
AAA(최고등급) 서브프라임 채권을 보유하고 있었다면,
주택가격이 바닥을 찍을때 원금의 70%를 날렸을 것이다.
만약 30배의 레버리지를 활용했다면 마진콜로 투자 원금의 21배를 날렸을 것이다.
그런데 부실채권을 그냥 팔면 될 것을, 투자자들은 왜 팔지 못했을까?
이번에도 완전히 말라버린 유동성 때문이다.
누구도 주택담보대출 증권의 실제가치를 알지 못했다.
바닥을 모르고 추락하는 시장에서 위험을 감수할 이유가 없지 않은가.
이번에는 언론의 관심도가 궁금해져서 과거 기사를 찾아봤습니다.
<2006년 기사(구글검색)>
출처: 구글
- 직접적으로 다룬 기사 2개
- 그마저도 모기지 일으킨 "개인" 차주를 걱정하는 내용
<2007년 상반기 기사(구글검색)>
출처: 구글
- 이때까지만 해도 모기지업체들만 파산
→ 모기지 업계에만 영향 줄 걸로 생각, 알아서 해결할걸로 생각
- 2007년 5월 : 연준의장 벤 버냉키 曰 경제에 큰 타격 안줄거다
<2007년 하반기 기사(구글검색)>
출처: 구글
- 2007년 9월, 중앙은행의 유동성 공급
- 2007년 12월, 모건스탠리(IB)까지 여파 미침
<2008년 상반기 기사(구글검색)>
- 2008년 3월, 베어스턴스 파산, JP 모건이 헐값에 인수(베어스턴스 주식 폭락)
- 2008년 상반기부터 시장전체로 위기 퍼짐
- 결국 2006년부터 위험신호가 있긴 했지만 그다지 주목받지 못했고,
- 2007년까지는 모기지업체 국한된 사건으로 해결가능하다 생각했고,
해결하려고 노력도 했는데,
- 2008년 들어서 위기가 IB로 퍼지고 대형금융기관이 넘어가니 금융위기 선언되었네요
제 생각보다
천천히 진행되었다는 점을 새로 발견했습니다.
오늘은 여기까지 하고 차차 더 알아보겠습니다.
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