(데이터로 보는)PF 부실 터지면 아파트값은 어떻게 될까?(ft. 아파트매매지수, 미국채금리, 미분양)

요즘 저 혼자 이것저것 연구해보고 있는데요,

PF 부실화 관련해서는 2011년 저축은행 사태와 상당히 유사하다고 보고 있기 때문에,

 

• 과거 PF 부실이 터지고 금융기관 N개 와 건설사 N 개가 도산하였을때

아파트값엔 어떤 영향이 있었는지

 

를 데이터를 통해 연구해봤습니다.

 

인플루언서분들이 정리해주시는 자료도 좋지만,

무슨일이든 직접해봐야 기억이 오래남는다고 생각해서

직접 로우데이터 받아서 차트를 만들어봤습니다.

(시간 엄청 오래걸렸습니다 ㅜㅜ 덕분에 기억오래남을듯)

 

서울 아파트값

 

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사용한 데이터 :

• 서울아파트 매매지수(주황색 선차트)
  • 서울아파트 매매지수는 2017년을 100으로 봄

→ 본 차트에서는 보기편하게 '매매지수/10' 로 조정(즉 2017년=10으로 봄)

• 미국채 10년물 수익률(파란색 선차트)
• 서울 미분양(노란색 세로막대)

 

주요 년월(세로 점선) :

• 2011.1월 (첫번째 점선) → 저축은행위기 현실화 시작
• 2015.6월 (두번째 점선) → 2011.1월의 매매지수를 회복한 년월

 

한계 :

• 2023.8월 데이터까지밖에 없음

→ 2023.9월 이후 미국채 급상승(5% 찍는등) 미반영

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(의견)

• 서울아파트매매지수(주황색 선차트) 는
  • 2008년 금융위기 관련하여 좌측에서 움푹 한번 패인 후에, 전고를 회복했다가,
  • 2011.1월(첫번째 점선) 이후 약 12% 하락,
  • 다시 본전오는데까지 4년 5개월 소요됨

→ 급격한 하락은아니고 완만한 하락. 다만 다시 상승하기까지 4년 넘게 소요

 

• 미국채 10년물 수익률
  • 2011.1월(첫번째 점선) 3.47로 시작,
  • 점진적 우하향
    • 최저점은 1.47
    • 기간내 1.5~3% 수준

→ 금리가 낮았다

 

• 서울 미분양
  • 2011.1월(첫번째 점선) 2,269호
  • 1년 7개월 후인 2012.8월 미분양 급증(3,847호)
  • 이후 가파르게 하락하다가 2013.9월에 한번더 급증(4,331호)
  • 다시 가파르게 하락
  • 매매지수 상승시점인 2013.7월에는 487호로 극히 줄어듦

→ 미분양은 시차를 두고 급증했었음

→ 하지만 해소되는 기울기도 가팔랐음

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(현재와비교)

• 가장 다른점은 금리수준
  • 2011년에는 금리 수준이 낮았음 (높아봤자 3%)
  • 2023년에는 금리 수준이 높음 (현재는 5%)

 

• 위기발생 전 금리추이도 다름
  • 2011년에는 우하향
  • 2023년에는 가파르게 우상향

 

그래서 결론은?

• 금리라는 변수가 다르고(현재가 훨씬 더 안좋음)
• 준공물량도 추가로 비교해봐야되긴 하지만
• 과거 유사 사건 이후 매가는 소폭 하락, 회복에 오래걸렸다는 점은 참조할만 함

→ WORST CASE를 생각한다면 지금집사서 좀 물리고, 4년정도 횡보하는 것을

감수할 생각이 있을때 매수결정 내리는게 합리적이라고 생각

지방아파트값

 

• 지방아파트값은 서울과 다름
• 2011.1월 이후 매가가 꾸준히 상승함
• 2008~2009년 폭증했던 미분양이 급감하면서 매가 상승이 이뤄짐
• 예전 너나위님 영상에서는 아래와 같이 해석
  • 2011년 도산된 건설사들은 주로 중소, 지방사업장 위주
  • 따라서 지방 공급감소 (공급주체가 사라짐)
  • 공급감소에 따라 매가 상승

 

→ 이번에도 되풀이 될런지..?

(사실 지방은 아예 관심을 두고있지않아서..잘 모르겠습니다.)

 

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워스트 케이스가 안올수도 있지만,

버핏옹의 명언을 되새기면서 저는 wait & see 를 할 예정입니다.

1. 잃지말라
2. 1을 절대 잊지말라